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Valor de mercado de los fondos rústicos.

Valor de mercado de los fondos rústicos.

Valor estimado de mercado de los fondos rústicos.

Al estimar un fondo de acuerdo con el criterio del valor de mercado, el evaluador debe juzgar la cotización de que el fondo podría aparecer en un contrato de venta libre con referencia al momento en que se realiza la estimación. El conocimiento del mercado es, por lo tanto, esencial: es decir, se deben cumplir las siguientes condiciones:
· Que hay fondos similares vendidos recientemente;
· Que se conocen los precios de venta (recientes y realmente pagados) de estos fondos similares.
Por fondos similares nos referimos a propiedades con características intrínsecas y extrínsecas similares. Como no hay fondos iguales, será una cuestión de juzgar si los fondos tomados para la comparación tienen características comparables, equivalentes a las del fondo que se estima, y ​​esta es la primera tarea, y a menudo exigente, del experto. Dado que estas características son numerosas y de diversos tipos (ubicación, destino de producción, tierra, mejoras fijas, etc.), debe expresar un juicio global sobre la base de su conocimiento técnico-económico, que debe poder sopesar de manera inmediata e imparcial.

Procedimiento sintético

Se basa en la comparación directa entre el fondo a estimar y los fondos similares tomados para la comparación sobre la base de un parámetro común, es decir, la ecuación fundamental de la estimación se aplica directamente:

Suma V: Suma p = Vo: p donde Vo es el valor ordinario.

El valor unitario, obtenido de la relación Somma Vo / Somma p, puede ser corregido, si es necesario, por una entidad establecida por el experto, en el caso de que el fondo muestre diferencias, en comparación con los fondos tomados para comparación, que no pueden considerarse en ningún otro lugar. es decir, hacer adiciones o deducciones al valor ordinario. Tales diferencias son las confortables positivas o negativas. Por ejemplo, una devaluación de x% puede juzgarse por la división en más cuerpos o por un terreno desfavorecido (por mentir, fertilidad, exposición, etc.). el experto juzga el alcance de la corrección de manera empírica y, por lo tanto, subjetiva y cuestionable; Por lo tanto, debe ser de entidad modesta y limitado a casos de necesidad real.
Cuando, por otro lado, las diferencias entre el fondo a estimar y los fondos similares se deben a circunstancias momentáneas, identificables e individualmente cuantificables, el monto, debidamente calculado, se agregará o deducirá del valor ordinario (adiciones y deducciones). Esto te dará el valor real.
Parámetros de comparación
El parámetro técnico que se puede usar en la estimación del terreno rústico es la superficie (expresada en hectáreas).
Los parámetros económicos pueden ser: el ingreso dominical, el beneficio de la tierra, el PLV, etc. (menos confiable que la superficie).

Fases de llevar a cabo una estimación resumida

  • Introducción que muestra los propósitos de la estimación, las partes involucradas, el aspecto económico identificado, el procedimiento a seguir, las investigaciones realizadas, las fuentes de los datos adquiridos, etc.
  • Descripción del fondo en sus características intrínsecas y extrínsecas.
  • La investigación y el análisis de precios recientes y realmente pagados por fondos similares que, para ser identificados como tales, deben describirse de manera sucinta. Estos precios pueden hacerse homogéneos para las particularidades que han marcado la venta (existencias incluidas en el precio, facilidades de pago, etc.).
  • Determinación del valor ordinario sobre la base del parámetro de comparación. Este valor ordinario puede corregirse en presencia de comodidad positiva o negativa.
  • Determinación del valor real mediante adiciones o deducciones del valor ordinario.

Procedimiento analítico

El procedimiento analítico se basa en la suposición teórica de que, al aplicar una tasa adecuada, el valor de mercado del fondo es igual a la acumulación de los ingresos futuros que actualmente el propietario normalmente retrae (capitalización de los ingresos). Dado que dichos ingresos son ilimitados para un inmueble, tendremos la fórmula:

Vo = Bf / r

Este procedimiento requiere que:
- es posible determinar un beneficio de tierra ordinario y continuo (Bf);
- es posible determinar una tasa de capitalización adecuada (r).

En un nivel práctico, estas dos condiciones apenas ocurren con suficiente fiabilidad; Por estas razones, la estimación analítica del valor de mercado de una tierra rústica hoy en día, en la opinión casi unánime de académicos y expertos, es difícil de implementar a nivel práctico.

Fases de realizar una estimación analítica

  • Introducción que muestra los propósitos de la estimación, el aspecto económico identificado, el procedimiento seguido, etc.
  • Descripción del fondo en sus características intrínsecas y extrínsecas.
  • Determinación del beneficio ordinario de la tierra mediante un saldo estimado (economía directa o alquilada).
  • Determinación de la tasa de capitalización y su posible corrección en relación con las confortables presentes en la propiedad que se estima.
  • Determinación del valor ordinario capitalizando el beneficio de la tierra.
  • Determinación del valor real mediante adiciones o deducciones del valor ordinario.

Principales adiciones y deducciones del valor ordinario

Cuando las diferencias entre el fondo a estimar y los fondos similares se deben a circunstancias momentáneas y modificables, identificables e individualmente cuantificables, el monto relacionado, debidamente calculado, se agregará o deducirá del valor ordinario. de esta forma se obtendrá el valor real o real.

Las adiciones y deducciones al valor ordinario incluyen:

Adiciones
- Existencias en la estimación de "puerta cerrada"
- Colgando adelantos de frutas o cultivos
- Edificios que exceden la necesidad de administrar el fondo o edificios en condiciones evidentemente mejores que fondos similares (principalmente construidos de nueva construcción)
- Plantaciones no presentes en empresas similares comparadas
- Aumento temporal de los ingresos.
- Exenciones fiscales temporales

Deducciones

- Edificios que carecen de las necesidades de gestión del fondo o edificios en mal estado de mantenimiento.
- Disminución temporal de ingresos debido a negligencia, daños, tarifa de alquiler actual más baja de lo normal
- Valor del derecho de usufructo de los fondos gravados por este derecho.
- Deuda residual relacionada con un préstamo hipotecario que recae sobre el fondo mismo
- Indemnización debida al inquilino o usufructuario si este último ha realizado mejoras de la tierra a su cargo.
- Depreciación de los fondos arrendados cuando el valor de mercado se determinó con referencia a los fondos libres


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